История о том, что маткапитал положен, но получить его бывает не так-то просто

Второму ребенку Алены исполнилось три года. Она нашла хорошую двухкомнатную квартирку в строящемся доме, которую уже выкупили у застройщика, но собирались продать, и решила использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий. Это одно из четырех направлений, на которые его можно потратить. 453 тысяч рублей, положенных по закону, ей вполне хватило бы, если продать однушку и сложить деньги. Чтобы не упустить такой хороший вариант, Алена продала квартиру, заключила договор уступки с продавцом и внесла залог. Затем собрала необходимые документы на получение материнского капитала и отнесла их в Пенсионный фонд.

Но получила отказ…

В ведомстве утверждали, что по договору цессии Пенсионный фонд не может перечислить деньги напрямую физическому лицу, только юридическому. Алена была в отчаянии, поскольку уже перечислила часть денег продавцу и по факту осталась без жилья. Она обратилась за помощью к юристу, с его помощью подала в суд и выиграла.

Казалось бы, на этом история должна закончиться. Но как-то Алена забежала в приемную ПФР и услышала, как женщине, попавшей в такую же ситуацию, вновь отказали. То есть решение суда ничего не значит, раз подобные случаи продолжаются?

Давайте разбираться

Мы не стали опираться на чужой опыт и сами отправились в отделение на консультацию. Ответ такой же: купить квартиру в недостроенном доме у физического лица напрямую невозможно, в законе это не предусмотрено. И вот почему.

Если вы приобретаете квартиру в сданном доме у продавца, на которого уже оформлено право собственности, или у юридического лица – вопросов ни у кого не возникнет. В этом случае заключается прямой договор купли-продажи. Он означает, что одна сторона приобретает у другой недвижимость за определенную плату. Затем квартиру регистрируют в Росреестре, и приобретающий становится ее собственником, получает об этом свидетельство.

А если дом еще не сдан, подписывают договор переуступки прав требований, или цессии. В таком доме нельзя продать квартиру по обычному договору купли-продажи просто потому, что по документам ее пока не существует. Поэтому передается не право собственности, а определенные требования на объект. Причем предъявить их возможно лишь в неопределенном будущем, когда дом будет сдан. И собственником по договору цессии можно стать, лишь когда дом зарегистрируют в соответствующих органах.

Пенсионный фонд договор цессии не устраивает. На всякий случай мы еще раз проконсультировались по телефону горячей линии.

– Управление Пенсионного фонда. Здравствуйте.

– Здравствуйте. Скажите, пожалуйста, мы хотим приобрести квартиру в строящемся доме и в договоре прописать, что часть средств будет оплачиваться средствами материнского сертификата. У нас будет договор цессии. Просто мне говорили, что могут возникнуть какие-то проблемы, но толком не объяснили. Я как-то насторожилась.

– Ребенку три года есть, на которого сертификат получали?

– Да.

– А договор цессии с кем будет составлен?

– С физлицом.

– Тогда нельзя направить средств МСК напрямую физлицу по договору цессии.

– А почему?

– Нуууу… законом не предусмотрено перечисление средств по договору уступки физическому лицу. Мы можем юридическому лицу перечислить, физлицу мы не можем перечислить.

– А закон какой?

– 256 федеральный закон.

И так отвечают не только в чувашском отделении, но и на сайте ПФР при общении с онлайн-помощником.

Ирина: Добрый день! Мы хотим приобрести квартиру в строящемся доме и в договоре прописать, что часть средств будет оплачиваться средствами материнского сертификата. У нас будет договор цессии с физическим лицом. Возможно ли перечисление денег напрямую физическому лицу в таком случае?

Полянских Жанна: Здравствуйте! Для того чтобы использовать средства МСК, необходимо, чтобы договор был заключен с юридическим лицом. Также ребенку, на которого выдавался сертификат, должно быть три года.

Ирина: Ребенку исполнилось три года. Нас интересует конкретная квартира. Есть ли какие-то варианты выхода из ситуации?

Полянских Жанна: К сожалению, нет. 

Но выход есть

Как оказалось, Пенсионный фонд не всегда бывает столь категоричен, иногда он входит в положение отчаявшихся граждан и всё же предлагает пути решения. Точнее, один путь – взять кредит.

После первого отказа мы позвонили специалисту еще раз и попробовали надавить на жалость.

– Управление Пенсионного фонда. Здравствуйте.

– Алле, здравствуйте. Подскажите, пожалуйста: я только что обращалась по поводу приобретения строящегося жилья. Я так расстроилась, мы уже задаток внесли, а у нас теперь вообще безвыходная ситуация, да? Нам задаток не вернут.

– А вы только за счет собственных средств и за счет МСК хотите использовать?

– Да-да.

– Ипотечный кредит, ничего такого не используете?

– Нет, у нас достаточно средств, чтобы без кредита обойтись. Мы просто рассчитали так, что нам средств материнского сертификата достаточно будет. Предварительно даже договор составили и внесли задаток. И как быть теперь в этой ситуации? Нет выходов никаких, да?

– Есть один. Это направление на уплату первоначального взноса при получении кредита, займа. То есть вам нужно будет взять займ.

– Займ?

– Кредит либо займ. Вы вносите свои какие-то средства, вносите средства МСК. И через организацию, где вы возьмете кредит, поступят денежные средства этому физлицу по договору уступки, который вы будете брать. Вот такой вариант один есть.

– Ой, ну нам кредит не одобрят. У нас история кредитная немножко нехорошая. А что такое займ вообще? Я не очень понимаю.

– Займ – это когда вы берете не у банка. У других организаций: у кредитных потребительских кооперативов, у ООО-шек, у Ипотечной корпорации, например.

– А у нас такие есть в городе? Я просто вообще не в курсе.

– Есть, конечно.

– А можно прийти к вам и получить данные, куда можно пойти?

– Нет, мы никаких сведений не даем. Вы сами идете, договариваетесь с какой-то организацией, берете займ, после этого собираете комплект документов и подаете заявление. Мы на какие-то конкретные организации наводки не даем.

Обратиться в кредитный кооператив или банк за ипотечным кредитом – законное действие. И Пенсионный фонд имеет полное право перечислять им средства материнского капитала (по крайней мере, в законе такие слова есть). Но любой кредит подразумевает выплату процентов. И из положенных 453 026 рублей вы сможете рассчитывать не больше чем на 400 тысяч.

Существенная потеря, особенно если знать, что эти деньги можно было бы сохранить.

Что же написано в законе?

На основе ФЗ-256 написан пункт 16 в Правилах направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий. В 2010 году он был отредактирован: появилось последнее предложение.

Но закон первичнее правил. И хотя в нем действительно нет упоминания о договоре цессии с физическим лицом, также нет ни слова о запрете на данный вид покупки, что и позволяет юристам доказывать право использовать материнский капитал по таким условиям. Только делать это приходится через суд. В России было множество прецедентов. В Чувашии в этом году зафиксирован первый подобный случай.

«Нам пришлось убеждать суд, что средства материнского капитала будут направлены на целевое использование, то есть не куда-то там, а именно на приобретение жилья. В этот договор уступки мы включили двух детей как будущих обладателей равных долей собственности. То есть покупает жилье не одна мать, а все трое. Это было внесено в договор изначально», – рассказывает директор фирмы «Юридическая сфера» Эдуард Евдокимов, который вел дело Алены.

Пенсионному фонду этого было недостаточно. Их не убедил даже Калининский районный суд Чебоксар, который встал на сторону семьи. ПФР подал апелляцию в Верховный суд Чувашской Республики, но и там его жалоба не была удовлетворена.

Право надо доказать

Так почему же Пенсионный фонд всё еще убеждает нас в невозможности договора цессии с физическим лицом? Вот что нам ответили в ведомстве:

В соответствии со статьей 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ и пунктом 16 указанных Правил, средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на строительство жилого помещения посредством их безналичного перечисления на счет организации, осуществляющей строительство жилого помещения. Перечисление средств материнского (семейного) капитала физическому лицу возможно лишь в случае приобретения сданного в эксплуатацию жилого помещения.

Судебные решения, касающиеся конкретных лиц, не являются основанием для применения органами Пенсионного фонда РФ при решении аналогичных вопросов в отношении других граждан.

Проще говоря, право в России не прецедентное. То, что кто-то выиграл процесс, не значит, что правила изменятся для всех остальных. Разве что внесут изменения в сам закон. Этому может способствовать решение Конституционного суда, но никак не Верховного.

Пока же гражданам придется выбирать: покупать квартиру в сданном доме, брать недостроенную, но у юрлица, подавать заявку на кредит или оформлять иск в суд и ждать решения несколько месяцев.