Форум «Среда для жизни». Нетиповая застройка. Часть II. Как жить

Неправильно: хаотичная высотная застройка. Правильно: квартальная застройка средней этажности.

Итак, прошлая серия закончилась на том, что ситуация на рынке жилья может в скором времени измениться. Как жить в том, что уже понастроили и продолжают строить, – ну помимо самого очевидного и для многих неподходящего выхода – эмиграции?

Федеральные мыслители предлагают благоустраивать то, что уже есть, и разработать новые нормативы для того, что будет.

Однако диссонанс, который наши читатели совершенно точно подметили, сбивает с ритма весь Париж. Как жить, если застройка остается до-постиндустриального (азиатского) типа, однако сама страна становится постиндустриальной.

Другими словами, заводы массово закрываются, производства сокращаются, рынок труда трансформируется, моногорода торгуют семечками на базаре.

Эксперты задумчиво глядят в светлую даль и говорят о том, что мы постепенно приближаемся к революции 4.0 (The Fourth Industrial Revolution). А это значит, что величайшей ценностью человечества становится интеллект. Мысль.
А мыслить можно откуда угодно, хоть из Чебоксар, хоть из Саратова.

Интернет, по мнению экспертов, позволяет фрилансить из любой российской глубинки в крупных компаниях всего мира. Отсюда вывод: снижается необходимость менять небольшие города на мегаполисы.

По всей стране растет доля предприятий обслуживания и легкой промышленности, роль тяжелой промышленности снижается и будет снижаться дальше.

Молодежь делает новую экономику в городах и запускает новые бизнесы, и муниципалитетам нужно постараться, чтобы удержать эту самую молодежь.

Потенциал строительной отрасли во многом связан с возможностью городов сохранять своих жителей и привлекать новых. И здесь не все города успешны, многие находятся в зоне риска (даже такие крупняки, как Волгоград, Самара, Нижний Новгород).

Эксперты разделились во мнениях. Одни считают (а они в меньшинстве), что рынок уже перенасыщен малогабаритными однушками и студиями, что молодежи нужны более комфортные квартиры. Другие же считают, что нет, студии самое то.

И даже более того: в качестве примера приводилось индийское общежитие 2.0 (CoHo) – типовые спальни на несколько коек с доступом к общей зоне, игровой комнате, Wi-Fi и прачечной. В таких, по мнению индийских стартаперов, просто отлично жить одиноким молодым специалистам.

Думаю, что большинство жителей нашей страны при слове «общежитие» до сих пор вздрагивают. Поэтому бог с ней, с Индией, посмотрим на российские примеры.

Общий тренд: развитие арендного жилья. У нас уже пытались это осуществить с помощью квартир Госжилфонда, и начинание само по себе неплохое. Уж лучше снимать квартиру у государства на понятных правилах, чем у частников, которые могут отличаться некоторой непредсказуемостью.

Белгород представил проект «Новая жизнь», заявив, что «современная молодежь очень активна, она мало времени проводит дома, отсюда тренд на малогабаритное жилье. Поэтому мы запустили проект для молодых специалистов с квартирами малой площади, которые продаются по льготной цене в рассрочку. Механизм: 30 квадратов, под ключ, не более 1 млн 200 тыс, что на 30 процентов ниже среднерыночной стоимости. Оператор без прибыли, поскольку строит правительственная контора. Доля коммерческого жилья – 15 процентов.
Участники проекта объединяются в кооператив, вносят первоначальный взнос 30 процентов, и только после ввода в эксплуатацию в течение 5 лет пайщики уплачивают 70 процентов. Примерно 14 000 рублей в месяц, что практически сопоставимо со стоимостью аренды».

Владивосток поведал, что у них – поразительная вещь – цена на вторичку выше примерно в 1,6 раза, чем на первичку. «А это довольно плохая вторичка, брежневские дома 70-80 годов, 12-16 этажей. Что оценивают люди?
Очевидно, что ту среду, которая наросла вокруг типовых домов. Она не какая-то выдающаяся, там нет никакого благоустройства в нынешнем понимании, там первичный набор функций». По видимости, в новостройках и того нет.

Строительная компания «Пик», представленная как крупнейший застройщик России, поведала десять принципов современного комфортного жилья. Их мнение во многом перекликается с тем, что презентовала нам Проектная дирекция Минстроя России в марте.

Десять принципов компании «Пик».

1. Квартальная организация мастер-плана.
Неправильно: стандартная застройка 1990-2000 годов, когда фасады не формировали улицы, а садики и школы прятались внутри района, превращая внутриквартальное пространство в транзитную зону. Дворы заполнены машинами.

Правильно: очень четкая структура улиц, внутри блоков фирменные дворы-парки без машин, зоны для отдыха.

2. Разновысотная застройка с преобладанием домов пониженной этажности.
Неправильно: одинаковые по этажности высотки, расположенные в хаотичном порядке.

В нашем климате (средняя часть России) мало солнечных дней, такого рода застройка не позволяет солнцу проникать внутрь кварталов.
Правильно: разновысотная застройка, на 4-5 секций, из которых 75 процентов – низкоэтажные дома и одна высотка как архитектурная доминанта.

3. Концептуальный ландшафтный дизайн вместо традиционного благоустройства.
Неправильно: детям негде играть, двор для машин, непродуманное пространство.

Правильно: пространство между жилыми блоками – пешеходная зона + велосипедная дорожка (политика IndustrialFriendly). Парковка вписана в благоустройство.

Крупные детские площадки (от половины гектара и выше), где расположены аттракционы с различным игровым оборудованием, вынесены за пределы дворов – чтобы звук не мешал жильцам, когда они отдыхают.

4. Двор без машин.
Неправильно: парковка по принципу джунглей.

Правильно: структурная парковка, надземная и подземная.
Двор без машин в понимании этого застройщика – участок больше гектара, здесь около 15 микроплощадок для отдыха, фитнеса, воркаута, песочницы для самых маленьких.

5. Грамотное расположение школ и садиков.
Неправильно: мастер планирования создает социальные конфликты: школы располагаются внутри района, местным жителям приходится обходить забор по периметру.

Правильно: школа выходит фасадом на внешнюю улицу, она вынесена за пределы жилого блока.

6. Фасады со специально выделенными местами под кондиционеры.

Неправильно:

Правильно: для фасадов использовать долговечные материалы и обязательно встраивать коробки под кондиционеры, которые новоселы всё равно повесят. Балконы, которые нельзя застеклить или испортить.

7. Сквозной прозрачный подъезд без ступенек и пандусов.
Неправильно:

Правильно: всегда светлое лобби, всегда два выхода, на улицу и во двор. Обязательно окно на этаже, чтобы свет проникал в лифтовой холл.

8. Разнообразие планировок по каждому проекту.
Люди разные, вкусы у них разные.

9. Большие окна, чтобы в комнаты попадало больше света, что особенно актуально в нашем темном климате.

10. Готовая отделка, чтобы лишить новоселов ремонтного ада.
Неправильно:

Правильно:

По мнению господина Муратова, партнера КБ «Стрелка», современная застройка должна быть следующей.

Панельные микрорайоны в чистом поле не приспособлены ни для современного рынка, ни для развития современной экономики города.

Необходимо формирование городской застройки смешанного типа.

1. Наличие коммерческой инфраструктуры в кварталах (от 20 до 40 процентов; это кафе, рестораны, сфера обслуживания).
2. Плотность 15-18 тыс. квадратных метров жилья на гектар.
3. Небольшая площадь квартала (не более 2 гектаров).
4. Высотность: 7-9 этажей.
5. Ширина улиц около 20 метров.
6. Оптимизация параметров школ и детсадов.
Поскольку этот человек имеет непосредственное отношение к формированию новых стандартов, я бы прислушалась. Он так и сказал: «Стандарт комплексного развития территорий призван сформировать целостный набор инструментов с разнообразной и плотной застройкой. Стандарты будут готовы к концу года».

Наших ближайших и таких далеких от нас соседей – Татарстан – я оставила напоследок. Просто чтобы закончить этот материал прекрасным.

Татарстан умеет делать красиво.

«Конечно, – скажете вы и будете правы, – с их-то финансированием».
Но и за большие деньги можно сделать безвкусную бяку, за примерами далеко ходить не надо.

Татарстан рассказал о том, что при реализации программ по благоустройству городских пространств столкнулся с проблемой нехватки специалистов. Нет ландшафтников, например. Теоретически они есть, но трудятся на обеспеченных людей, облагораживая их сады. Работать с городом не умеют.
Нет четких правил благоустройства.
Нет проектантов и дизайнеров.
Нет нужных производств: до недавнего времени все малые формы, скамейки например, в Татарстане делал УФСИН.

«Очень важно: нужны архитекторы».

Чебоксарам хорошо: не придумывается хороший проект, всегда можно сбегать в Казань и заказать у тамошних специалистов. А куда бежать Казани?
И Татарстан начал готовить своих специалистов. Они там просто хорошо умеют считать и понимать перспективную выгоду.

«Мы начали формировать собственное профессиональное сообщество, архитектурный десант. Это молодые ребята, которых мы целенаправленно обучаем. Мы приглашаем ведущих московских и питерских архитекторов проектировать вместе с нашими ребятами. Нельзя без этого научиться!
Важно: не может глава города без архитектора принять правильное решение. Не будет без этого качественной среды. Только с архитектором. Обязательно вместе».

И здесь прозвучала очень важная вещь, не первый год не дающая мне покоя. Почему Чебоксарский залив такой неживой, скучный, а Кремлевская набережная в Казани полна жизни и движения. Не только потому, что там красиво, а у нас не очень. А еще и потому, что там много бизнесов. Разных.

 

У нас же до недавнего времени на заливе были только ремесленники, к которым скоро добавится пирожковый общепит. Уродующие пространство батуты даже упоминать не хочется.

Татарстан в унисон с Москвой говорит о том, что мало просто благоустроить пространство. Надо создать там точку активности. Запустить туда бизнес.
Это поможет:
а) содержать территорию,
б) привлечь туда людей.

Но договариваться с бизнесом необходимо до благоустройства, а не после – чтобы не вскрывать брусчатку, к примеру, для прокладки новых коммуникаций.

Надо начинать местное локальное производство, для тех же малых форм. Наши застройщики их привозят (ну или ставят «Роману»). Однако привозные формы, во-первых, некому потом обслуживать, во-вторых, это экономически невыгодно. «Светильники мы начали производить в селе на 7000 человек».

«Мы говорим с жителями о том, что они хотят получить, до формирования техзадания и презентуем им проект после. В Зеленодольске мы трижды приносили проект местным жителям, пока они его нам не утвердили.

Иллюминация! В нашей полосе темнеет с четырех вечера, и весь красивый дизайн бесполезен, если его хорошо не освещать».

Простые, казалось бы, принципы. Понятные даже такому неспециалисту, как я. Однако при проектировании «Амазонии» на освещение малость подзабили.

И на сегодня у меня опять всё.
Хотелось бы добавить, что перед поездкой некоторые мои коллеги подтрунивали надо мной: зачем ехать в Саратов, у «Стрелки» полно мероприятий в той же Москве.
Но что мы не видели в Москве? И что мы видели в Саратове?

Для города такое огромное мероприятие оказалось безусловным плюсом – им хоть дороги к приезду высоких гостей местами починили.
«Чебоксары? – спрашивали меня, – это там где хорошие дороги и злые гаишники?»
И именно о Чебоксарах мы поговорим в следующий раз. Она уже готова – программа по комфортной городской среде на 2017 год, и, если управление ЖКХ пойдет нам навстречу, мы подробно её рассмотрим.

Графические материалы: средадляжизни.рф

Обсудить на форуме