В России наметилась тенденция приостановления разрешений на строительство многоквартирных домов.

Она возникла на фоне того, что чиновники требуют от застройщиков обеспечить строительство социальной инфраструктуры – детсадов, школ и поликлиник.

Такая проблема затронула и жителей города Чебоксары. Так, администрация города Чебоксары отменила разрешительную документацию на строительство многоквартирного жилого дома — позиции 3.2 в микрорайоне №3 жилого района «Новый город» г. Чебоксары, возведение которого началось АО «СЗ «Инкост» в сентябре 2024 года.

Сейчас в Арбитражном суде Чувашской Республики рассматривается дело по иску АО «СЗ» «Инкост» к администрации города Чебоксары о признании недействительным постановления администрации г. Чебоксары об отмене разрешения на строительство объекта капитального строительства.

— Как так получилось?

Проблема в том, что баланс еще не выстроен, есть противостояние застройщиков и властей, кому и за чей счет строить объекты социальной инфраструктуры.

Ситуация тут щекотливая: с одной стороны, забота о социалке лежит на плечах государства, и в России нет закона, обязывающего застройщиков, являющимся собственником земли, возводить соцобъекты за свой счет.

С другой стороны — существуют требования об обеспеченности микрорайона объектами социальной инфраструктуры.

– Каким образом предлагается решать проблему?

– Один из вариантов решения проблемы, который сейчас обсуждается, это возможность софинансирования из федерального бюджета строительства объектов социальной инфраструктуры в регионах в рамках национальных программ.

Правильно разработать и принять программу по садикам и школам, распланировать этапы, сроки, реализацию. Потому что если застройщик даже построит школу за свой счет, ее все равно придется передавать на городской баланс. Вот поэтому и нужны внятные механизмы.

Должна сложиться судебная практика, устояться повсеместно по России. Особое значение имеет в собственности ли земельный участок у застройщика или арендуется у муниципалитета.

— В чем разница?

— Если земля в собственности, невозможно обязать застройщика построить там, например, школу. Другое дело, если речь идет о комплексной застройке на земле, взятой в аренду.

Законодателем разработан механизм лишь в отношении жилья в рамках комплексного развития территории. С 01 марта строительство жилья в рамках комплексного развития территорий будет осуществляться одновременно с развитием социальной инфраструктуры, такой как школы и детские сады.

В соответствии с принятым законом, строительство социальной инфраструктуры должно идти одновременно со строительством жилья в одном графике. Источник финансирования строительства инфраструктуры должен быть определен уже на стадии принятия решения о комплексном развитии территории.

– Что тут можно посоветовать покупателям? Как, подобно дольщикам «Инкоста», не попасть в сложную ситуацию?

— Смотреть проект планировки территории, где установлен перечень объектов социального обслуживания, а также обращать внимание на этапность освоения микрорайона.

Ведь сейчас и другие микрорайоны Чебоксар могут попасть под подобные санкции.

– Какие изменения затронут садовые участки и частные дома?

– С 1 марта этого года закон устанавливает предельный срок для освоения собственниками земельных участков в населенных пунктах, а также садоводческих и огороднических товариществах.

Во многих садоводческих товариществах пустуют неосвоенные или заброшенные земельные участки, они просто зарастают сорняками, которые расползаются по соседним огородам, старые постройки чреваты пожарами, чтобы урегулировать этот вопрос, государство установило срок для приведения таких участков в порядок — три года.

— А если мы приобретем землю после этой даты?

— Для участков, приобретённых после 1 марта 2025 года, срок будет отсчитываться с момента оформления права на них. А для участков, уже находящихся в собственности, — с 1 марта 2025 года.

Исключение — участки, которые предназначены для рекультивации.

Правительство России подготовило проект постановления о признаках неиспользования земельных участков. Они определены в зависимости от вида разрешённого использования и категории земель.

В частности, для участков для садоводства и огородничества признаками заброшенности будут:

• захламление или зарастание сорняками 50% площади;
• отсутствие хозяйственной деятельности.

— Предусмотрена ли ответственность за неосвоение земельных участков?

— Проверкой исполнения закона будет заниматься Росреестр и уполномоченные органы местного самоуправления.

Ответственность наступит только после фиксации нарушения, сначала будет выдано предупреждение и предписание об устранении нарушений, а в случае неисполнения требований возможно изъятие земли в судебном порядке и её продажа с публичных торгов.

— А если участок находится так далеко, что его и обрабатывать неудобно, и продать невозможно?

— В таком случае вы можете отказаться от него — написать заявление в Росреестр, и право на участок перейдет тому муниципальному или сельскому образованию, на чьей территории находится участок.

— Как найти собственника заброшенного участка СНТ за вашим забором?

— Если нужно найти собственника заброшенного участка в СНТ, рекомендуется обратиться к председателю садового товарищества. Он должен знать, кому принадлежит участок и как связаться с его собственником.

– А какие еще изменения?

— С 13 января договор дарения недвижимости необходимо оформлять исключительно через нотариуса, даже если он заключается между близкими родственниками. Основная цель — защита от мошенников.

— Какие еще перемены нас ждут?

– С 1 марта перед совершением любых сделок, подразумевающих переход права на земельный участок или дом (дача) с земельным участком, придется предварительно проводить межевание своих земельных участков в обязательном порядке.

– Поясните, что такое межевание и кому обращаться за межеванием земельных участков?

– Межевание представляет собой процедуру установления и закрепления на местности границ земельного участка по определению площади и местоположению.

Для выполнения работ нужно заключить договор подряда на выполнение кадастровых работ с кадастровым инженером или организацией, в которой он является работником.

Законодательство динамично, при решении вопросов требует тщательного изучения. При любых сомнениях лучше всего обратиться к грамотным юристам. Мы готовы дать консультации по всем вопросам.